▲海口广物海南之心效果图
很多人在谈论地产泡沫的时候，经常拿97年香港的崩盘做例子。比如最近被限购炒火一把的“海南”，但两者存在质的差别。不管是土壤机制、*策环境，还是时间空间等很多因素都不相同。
就投资属性而言，香港房地产泡沫属于典型的房地产投资泡沫。主要有3个原因：一是经济结构中房地产比重长期太大、依赖性太强。二是长期采取高地价*策，造成地价和房价长期上涨太快。三是房价上涨太快形成巨大的“财富效应”，炒楼成风。
海南完全不同，金融、制造业、实体经济等等，都远不及香港。海南是完全靠旅游支撑，而其泡沫集中在高端住宅项目，所谓海景房。
我认为，海南“泡沫”并不多。最近海南出台了全国少有的省级限购、限贷、限售*策，无论库存情况如何，一律执行严格的调控*策，这样的调整背后有着复杂的逻辑。
一、全国调控“挤牙膏”，海南喜欢大开大合
“非涝即旱”是海南房地产三十年来的基本范式。春节之后，调控升级大潮发起于京畿重地。全国各地大军小心翼翼紧跟步伐，“挤牙膏”式地一点点试探。轮到海南的时候，步子一不小心就迈大了。4月14日，海南省多部门联合下发住房限购通知，全省一律限购，三亚最严。
海南的限购除了遵循限购、限贷、限售基本套路，也带有一点因城施策的意思，主要针对三亚：外地人在全省范围内限购一套房；本地人买二套，无贷首付四成、有贷首付五成，在三亚买二套不管有没有贷都要首付五成；本地人也不能买第三套；个人新买的第二套房2年不能卖，企业新买的房子3年不能卖。
显然，海南这波调控大潮就是为了限制外地来的炒房需求，而且全省一律从严，库存高的市县也不例外。比如琼海市，库存消化周期超过32个月，却第一个响应调控，还出台了细则，规定购房需要1年个税或社保缴纳证明，在博鳌区域买则需要2年。
海南作为全国最大的经济特区，其房地产市场具有极其鲜明的特点，宏观调控*策在海南市场的表现也最为突出，往往放开时“大涝”，收紧时则“大旱”。这与海南历史上严重的房地产泡沫和新的经济格局不无关系。
“失去的十年”，不仅日本有，其实海南也有年改革之后，在*策激励之下，资本和人口疯狂涌入海南，最大的蓄水池就是房地产，倒卖地皮成为了当时最火的生意，著名的“万通六君子”就起家于此。
年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出了16条整治措施，第一次对房地产业进行宏观调控。房地产行业遭遇了一次重创，泡沫化的海南彻底崩盘，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼，此后几年海南经济增速也断崖式下跌。
泡沫破裂之后，约占全国总人口0.6%的海南，积压了占全国10%的商品房。海南用了近十年的时间处置烂尾楼和闲置土地，到年10月，全省累计处置闲置建设用地.87公顷，房价也勉强恢复到了泡沫前的高点。
图表：-年海南省房地产投资额占比
以史为鉴，抑制泡沫出手迅猛果断虽然年前后出现了一些利好*策，但好景不长，之后宏观经济走弱、房地产调控、以及产品供需结构性失衡下，在-年间，海南房地产市场遭遇了连续5年下跌，直到年开始回暖。
随着年国家对三四线楼市去库存基调的确立，海南省立即提出了“两个暂停”等措施，对商品住宅库存消化周期超过全省平均水平的市县，“暂停新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批”，从而限制增量，促进存量消化。今年年初，海南省还提出必须加快房地产去库存，商品房住宅去化期要控制在18个月以内。
而就在短短四个月之后，全省“一刀切”的限购、限贷、限售*策重磅出台，响应“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。足见经历过大萧条的海南对房地产泡沫的警惕，宁可矫枉过正，也不想再让历史重演。
实际上，海南绝大部分地区的价格都没有涨回到年以前的高点，即使是三亚、海口、陵水这些热门区域也比之前还有差距。相比国内一些动辄成倍暴涨的二三线城市，海南的泡沫似乎不那么明显。
二、卖出史上最高成交量，楼市又泡沫了吗？
时隔多年，去海南买房又成了时髦的事情。国内大中城市纷纷限购，大量资金无处可去，海南的房子成了最佳的去处。年12月，在70个大中城市中，三亚新建商品住宅价格环比指数排名从第34位上升到第1位。
去库存卓有成效，今年将降至合理区间
年，海南楼市迎来史上最高备案数据，商品住宅成交面积.53万平方米，比年增加43.8%；成交金额.2亿元，比年增加51.6%。看到这样的数据，媒体惊呼海南“卖疯了”！
不过，“一房难求”的楼盘主要集中在核心城市的稀缺滨海资源地段，从库存绝对值来看，海南楼市远未到“一房难求”的程度。
住宅待售面积的减少是带动全省房屋去库存的主力。分市县来看，全省有15个市县的房屋待售面积增速比上年同期有所回落，同比增加了7个市县。其中，陵水、文昌、临高的待售面积增速同比回落幅度较大，这些也是房企在年的主要营销阵地。
图表：年海南省各市县房屋待售面积情况
自年初以来，“两个暂停”*策的全面实施，对全省各县市去库存起到了卓有成效的影响，截至年底，海南省的去库存周期从年的45个月，下降到了23个月。虽然离18个月的警戒值目标还有一定的距离，但随着调控进一步推进，今年海南的整体库存将降至合理区间。
房价“洼地”被挖掘，经济格局更加稳健
长期以来，内地土豪们的购房举动都主要集中在宝岛的东线，三亚、海口、陵水是他们最爱的土壤。在传统的规划中，海南岛东线是主要的国际旅游和会议经济圈，西线为休闲和工业经济圈，这就使得东线集中了大部分的人口和客流，同时也形成了东高西低的房价格局。
现在就不一样了，海南这几年搞了“西部大开发”，尤其是年底完成了西线的高铁工程，使得东西线两端互相连接，形成了全球独有的“环岛高铁”。正所谓“铁路一响，黄金万两”，西线高铁工程直接带动了海南西部的房地产发展。
如今，“环岛高铁时代”的召唤，也让前往西线开发投资的房企越来越多，碧桂园、恒大、中南等房企在西线扩充土地储存，西部成为海南土地市场活跃的片区。许多西线项目有了发展的底气，不再是海南的房价洼地，儋州、临高、澄迈等县市几乎像打了鸡血一般——看看儋州的恒大海花岛就知道了。
因此，海南东线和西线的房地产价值越来越趋于均等化，东线由于价格偏高、核心资源越来越少，置业需求已相对萎缩，而作为传统价格洼地的西线越来越热，让整个海南岛越来越像一个城市整体，在调控*策上“一刀切”的做法也就可以理解了。
雾霾侵袭，旅游变旅居，部分投资成刚需在海南随处可闻的“东北腔”一直为人们津津乐道，有的开发商甚至直接打出广告语，“哪个东北人没套海南房！”“避寒”成为东北人的刚需，可见气候对人们择居的重大影响。
但是房管局的数据显示，北京人和河北人才是海南置业占比最高的人群——“躲霾式购房”再次刷新了人们的认知。当然，北京有钱人多，投资需求大也是一个重要原因。
近年来，北方雾霾严重，不少进入海南的开发商已经将“躲霾”当成了营销重点。每到雾霾多发的寒冬之际，来自北方的“候鸟老人”、甚至“候鸟家庭”就会飞到海南度假，享受碧海蓝天和新鲜空气，来年春天再飞回北方。统计数据显示，这部分人群数量每年超过40万。
图表：海南置业客源成交套数占比TOP5省市
图表：海南置业客源成交金额TOP5省市（亿元）
再深入一层分析，“躲霾”不会是他们在海南购房的唯一原因。
内在的驱动力是，年10月份之后，国内一线城市和二三线热点城市纷纷加码楼市调控*策，再加上这些城市早已涨得过高的房价，让原本想投资一二线城市房地产的资金没有了去向，而恰逢海南楼市开始回暖，且除了三亚外其它城市都不限购，大量购房资金涌入海南，许多投资性需求的购房者整层、整栋购买，使得海南楼市量价齐升，逆势走出了快速上扬的曲线。但随着海南全省限购*策的出台，房价已经开始应声下跌，这些资金可能将会面临一波短暂的风险。
三、进入深度调整期，置业窗口显现
海南的房地产经历过惨痛的教训，而当前的种种迹象，如房屋空置率高、配套缺失、去库存周期长等，都不免令人担忧历史是否会重演。不过结合近几年的实际情况看，如今的海南与90年代已经有了很大的不同，楼市崩盘的风险几乎不存在了。
以产业经营为导向，地产大鳄瓜分核心资源
持续获取优质土地资源的能力，是房企的核心竞争力。这两年房企们发现，在海南越来越不好拿地了。
年11月，海南省*府下发文件提出房地产行业要转型，强调以本岛长居型居住地产为基本、经营性房地产为主导。海南宅地出让比例骤减，商业、工业用地增多，房企拿地必须配套相应的项目，而不是像90年代那样，只凭一个概念就能将一块地皮翻炒若干倍。
在这一*策引导之下，房企进入海南基本通过两种方式，产业造城与合作并购。
前者的典型比如年的百亿“神盘”恒大海花岛，后者以融创为代表。融创在年底高调发布了进军海南的六大项目。
可见，如今海南的房地产市场已经不是小开发商能玩得转的了，大体量的综合性产业运营开发成为主要模式。本土的小开发商被逼上了绝路，不是已经被收购，就是在被收购的路上了。
纵观整个海南的环岛海岸线，从三亚的三亚湾、亚龙湾、海棠湾，到陵水的南湾半岛、清水湾、日月湾、香水湾，从万宁的杨梅湾、石梅湾，到琼海的博鳌，文昌的高隆湾，再到海口的观澜湖，甚至西线的临高、儋州……无一不是地产大鳄们盘踞的重心。
未来，少数几大巨头在海南市场“分而治之”将是大势所趋。而这些地产巨头们投资、开发、运营能力都很强，风险控制意识更加敏锐，增强了海南房价上涨的基础。
房价支撑日益强劲，调控营造置业海南窗口期
在越来越多的人口流入和越来越丰富的产业生态之下，海南的房地产市场，乃至整体的产业结构正在进行深度调整。
从迅猛调控的动作来看，海南改变房地产“一业独大”、稳定楼市的决心可谓非常坚决。除了发展海南传统的度假旅游产业，近年来海南更加注重人居工程的建设，希望更多的人能够真正在海南置业、留在海南，比如在交通不够发达的中西部，大力建设高铁、高速路；缺少生活配套的地区，专门批建医疗用地、教育用地；在引入科技、创新等产业方面更是不遗余力，腾讯也来海南投建了生态村。
▲海口广物海南之心效果图
基础设施的完善和产业结构的合理化，必将带来房产的增值。
虽然眼前的限购、限贷、限售*策让房价上涨的势头有所放缓，甚至调头向下，但这恰恰营造出了一个购房置业的窗口期。尤其是2年限售期过后，二手房市场将迎来一波入市潮，市场供给大量增加，房价也将处于低位。因此，未来2-3年之内或是买房的好时机，在这一周期的限购令被消化之后，市场就会逐渐回暖，所持有的房产价格也会回升。
结语
对于现在的海南，有些人依然看到房价泡沫，有些人看到产业机遇，也有人在恐慌焦虑。我想说的是，暂时的迷局只是中国房地产市场信息混乱的表象之一。海南曾受过房地产泡沫的深刻教训，如今正步步为营，越来越理性的市场是趋势。
海南是中国进入中等收入国家超级经济体唯一的热带地区。就像美国对佛罗里达的规划，利用大自然和经济体结合之必然。中国也会出现，那么，海南是唯一的可能。
海南国际旅游岛沉淀多年形成的房价暴涨，又历经价值回归，受大趋势影响，新一轮发展可能会出现环境危机。但高速经济发展水平形成的活跃意味着巨大的旅居消费需求。因此，海南又会成为中国南海时代的桥头堡。据悉，海南自贸区方案也会呼之欲出，期待下一次波峰潮起！
中国的佛罗里达也一定会出现。
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