来源：叶檀财经
普通人头顶上的一粒沙
时代的一粒沙，落在普通人头上就是一座山。
曾经的宇宙第一房企恒大刚刚反复强调保交楼，后脚一个亿的工程即将烂尾。
年1月1日，新年钟声敲响没多久，恒大掌门人许家印在致辞里说，最近3个月全国项目复工率91.7%，四季度累计交楼5.3万套。
许主席强调：
要恢复销售、恢复经营、还清各方面债务，创造一个涅槃重生的美好未来。
当天中午一份海南儋州综合行政执法局发布的处罚决定，在网上流传开来。
根据澎湃新闻的报道，儋州恒旅游开发有限公司位于儋州市白马井镇海花岛2号岛三(六)期项目共建设39栋楼，总建筑面积.46平方米。
因违法取得的规划许可已被撤销，项目存在违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定情形。执法局责令恒大子公司10日内自行拆除。
谁也想不到年楼市刚开局，就多了一个特别的注脚。
市场本以为恒大至暗时刻已过，欢乐的氛围还没有持续多久，压力瞬间出现。
海南儋州是一个神奇的城市，叶檀财经以70%二手房价、30%租金涨幅，盘点年综合涨幅榜的时候，儋州曾经夺得桂冠：
《做梦也想不到房价涨幅最高的竟然是这个海南小城》
海南省内的几乎所有沿海城市，都曾经是候鸟型旅居房产投资者的最爱，其中东北买家居多。
链家旅居产业研究院数据显示，年各年龄购房者中，每年长居（2到5个月）海南的比例超过50%，长居度假成为主流。新海南人最看重的是旅游度假体验和养老需求。
这里的买家还有一个特点：
抱团买房，在一个小区里一群人一下子订好几十套房。
在购房者中，在海南有亲友的占比超过70%，这其中31%的购房者在海南有3到5位亲友，没有亲友的仅为29.7%。
对外号称投资超过亿的恒大海花岛，曾是海南旅居地产龙头项目。
只不过它的高光时刻极为短暂。
年恒大海花岛审批，开建后屡次因为违法填海问题停工，比起恒达汽车的反复横跳不见量产，海花岛的进度要快很多。
年元旦海花岛正是开启试运营，6月1日海花岛童世界水上王国开启试营业。
这期间有媒体去拍摄了海花岛的卫星图，发现截止目前恒大只开发了一半的人工岛面积，1号岛东南面未完工，2号岛高层住宅只建了一半，3号岛别墅加高层也只完成一半。
叶檀财经的小伙伴在研究过程中，恰好在B站找到了一位UP主年10月去海花岛民宿度假的视频。
根据这位UP主的描述，房东一次性买了5套位置很好的海景房，年开盘均价元一平米，现在挂牌价格1.8到2万一平米，可惜有价无市。
做成民宿一个晚上90到元左右，疫情之后入住率持续下滑，房东也想卖掉2套套现，结果挂牌出去2个月无人问津。
简单计算一下，一平米按照一户平米，年投入本金80万一套，年月租金元一天，每个月一半时间有租客，月租金元，这套房每年回报率也只有2.25%。
曾经抢破头的旅游地产之王，如今沦落到只能做百来块钱一晚上的民宿，自己不住，卖也卖不出去，非常尴尬。
然而儋州政府的处罚决定流出之后，顺着这份文件会发现，更尴尬的在后面。
首先早在年12月23日，环保部督查组就向海南省反馈了意见，其中一条是批评海南地产开发，造成自然生态和风貌严重破坏。
督查组尤其批评了儋州海花岛违规违法填海，造成大面积珊瑚礁和白蝶贝受损。当时海南省对海花岛存在的违法违规行为立案14宗，罚款2.15亿。
年10月，海南发布《第二轮中央生态环境保护督察整改方案》，提到儋州海花岛、万宁日月湾、南海明珠人工岛、海口如意岛、海口葫芦岛、三亚新机场、三亚凤凰岛、澄迈红树湾等违规填海项目，要求继续整改。
房地产相关的项目，占据了违规填海整改的大半壁江山。
儋州政府提出的目标包括：
1.完成两轮生态环境保护督察整改要求
2.拆除4条涵管桥
3.恢复公海属性
4.依法处置39栋住宅建筑，规范落实生态修复，消除岛体安全隐患
这次海花岛刚好也是除39栋楼，数字对上了，并不是巧合，说明执法早就在进行中了。
那么当时当时海花岛项目是如何审批通过的？
答案已经写在年1月27日《中国纪检监察报》的文章里了。
标题是《海南省原常委、海口市委原书记张琦案以案促改工作启示》。
文章披露了张琦滥用公权、以权谋利，巧立名目填海造地、违规开发，把土地资源变成肆意切割的蛋糕、捞钱赚钱的工具，是“靠地敛财”“坐地生财”“借岛发财”的典型。
海花岛项目涉及的填海总面积公顷。
在他的极力推动下，儋州市政府及海洋部门通过“化整为零”的方式，将填海项目拆分成36个面积小于27公顷的子项目瞒天过海，使得不过关的项目得以推进和审批，造成大面积珊瑚礁和白蝶贝被永久破坏。
年12月23日，儋州新市长直接点名2号岛这39栋建筑，要求全面停工，并且收回了预售证。
恒大海花岛的结局，从开始建造的那一刻就已经注定了。
年10月19日，海南举办的一场生态环境保护督察组报告整改方案发布会上了，宣判了大部分人工岛的命运：
1.葫芦岛全面拆除
2.万宁日月湾月岛填海项目拆除
3.三亚凤凰岛二岛项目部分拆除
4.海南明珠人工岛项目控规调整
5.海花岛39栋住宅建筑全面停工
从年1月5日，儋州实行对违法违规填海项目的双暂停算起，到现在已经接近四年。
儋州曾经因为房价基数低、避开限购升级等因素，跟随全省来了一波房价补涨，之后就持续遭遇着暴击。
作为海南经济增长的功臣，房地产一度绑架了海南的规划，也套住了无数候鸟型房东。
年楼市开启新一年，这一切终于迎来完结篇。
买新房也能百亿补贴？
除了海花岛之外，位列四大一线城市之一的深圳，在年末也开启了骨折式促销。
央视新闻报道说，年底开发商新盘打折方式多种多样，有的直接推出特价房，有的甚至打出“购买大户型赠送小户型一套”的折扣。
楼市也搞百亿补贴？
罗湖区一个住宅项目在备案价基础上打92折，最低均价6.3万一平米，周边新房都是8到9万一平米。福田一个新楼盘均价7.5万一平米起，周边小区均价近11万一平米。
许久不见首付分期也重现江湖了。
12月光明一新盘推出首期42万起，买家3个月内交齐3成首付即可，首付可分3期。签约后15天只要交一成房款，第二个月和第三个月再分别交10%。
深圳开发商年底抢收的主要原因是超高的住宅供应量。
贝壳研究院数据显示，截止12月8日深圳住建局发出张预售证，其中住宅预售证个，共计套。同比年，年住宅供应量创下近5年新高，仅次于年。
从新房成交分布来看，年有50%成交是总价到万的房源。年这一比例下滑到43%，同时下滑的还有万以下与到万的房源。
有趣的是万以上的房源占比逐步增加到23.9%。
我们可以推测，在一线城市北上广深，刚需群体买第一套房子的年龄正在推迟，而疫情对于房屋置换的影响较小。
这就意味着楼市曾经最大的买房群体购买力在折损，是任何城市都不想看到的。
纵观整个市场，只有豪宅依旧一片繁荣。
易居数据显示，杭州豪宅盘臻奥院中签率只有3.3%，豪宅客户构成发生巨大变化，首先是投资客，第二是人才和社保巨子，第三是富二代与新贵们。
年总价0万以上豪宅成交超4万套，其中一线城市成交超3万套，创下历史新高，二手豪宅成交1.8万套，成交处于历史高位，仅次于年。
豪宅越贵越好卖。
之前上海的应届研究生放宽落户，已经北京的7所高校毕业生，符合条件直接落户，再次引起讨论。
北京上海是中国最重要的中心城，它们将延续自己的强者恒强的逻辑线。
两者的十四五规划里，几乎没有“控人口”指标，北京甚至提出努力实现净增万中等收入群体的目标。
年，北上广深以及有产业支撑的城市，将享受新的红利期。
想要新一年楼市洗牌里保住竞争力，只有回归常识。
（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）